Operações Imobiliárias

Estoque
- O contribuinte é obrigado a manter um registro permanente de estoque para poder determinar o custo dos imóveis vendidos.

Registro de Inventário
- A obrigatoriedade de manter um registro permanente de estoque não se confunde com a obrigação de manter e escriturar o Registro de Inventário. O registro permanente de estoque fornecerá os elementos para escriturar o inventário na data do balanço.

Custo
- No levantamento do custo dos imóveis vendidos se somará obrigatoriamente: o custo da aquisição de terrenos ou prédios, os tributos devidos na aquisição, as despesas da sua legalização e os custos do estudo e execução do planejamento, legalização ou projetos de desmembramento, loteamento, incorporação, construção, obras e melhoramentos. Acrescente-se, quando for o caso, o Custo de Produção nos termos do Regulamento do Imposto de Renda.

- Os custos pagos ou incorridos, permitidos para apuração do custo do imóvel vendido, são os aplicados no empreendimento de que a unidade negociada seja parte integrante.

- É permitido computar os custos contratados sempre relacionados à unidade vendida.

- Quando a venda for contratada antes do término do empreendimento o contribuinte poderá computar no custo do imóvel vendido também os custos orçados para a conclusão das obras e melhoramentos.

Venda
- Considera-se venda a operação baseada em documento (instrumento de promessa, reserva com principio de pagamento, etc.). Quando numa operação parte do saldo devedor dependa de financiamento para que o contrato de compra e venda tenha eficácia, estaremos diante de uma condição suspensiva. Até a implementação desta, as quantias recebidas pelo contribuinte poderão ser contabilizadas como antecipação de clientes. Que serão convertidas em receitas após a implementação da condição suspensiva.

Tributação das Vendas à Vista
- Na venda de uma unidade concluída o lucro bruto será apurado e reconhecido na data efetiva da transação. Na venda de uma unidade não concluída o contribuinte pode optar pela inclusão ou não no custo do imóvel do custo orçado.

Tributação das Vendas a Prazo
- Quando a venda a prazo de uma unidade concluída tiver o pagamento total contratado dentro do período-base o lucro será apurado no resultado do período-base na data da transação. O pagamento ultrapassando o período base da venda, o lucro poderá ser reconhecido proporcionalmente nos períodos base em que ocorrerem os pagamentos. Nas vendas a prazo de unidade não concluída o contribuinte poderá optar por adicionar ao custo o custo orçado.

Ao optar por incluir no custo de unidades vendidas o custo orçado, naturalmente ao final das obras e melhoramentos haverá diferença entre o custo realizado e o custo orçado. Se o curso orçado for maior que o realizado teremos uma insuficiência de custo e se o custo orçado for menor que o custo realizado teremos um excesso de custo.

A insuficiência de custo de unidade não concluída vendida com pagamento total contratado para o curso do período-base da venda será creditada à conta de resultado como recuperação de custo. Já o excesso de custo nas mesmas condições será debitado à conta de resultado como custo adicional de venda. Se o prazo de pagamento ultrapassar o período-base em que se deu a venda e/ou o prazo de conclusão da obra se der enquanto o cliente estiver pagando se dará o tratamento correspondendo ao excesso ou insufici6encia de custo.

As regras gerais estão descritas no Regulamento do Imposto de Renda:

"Se a execução das obras ou melhoramentos a que se obrigou o contribuinte se estender além do período de apuração da venda e o custo efetivamente realizado for inferior, em mais de quinze por cento, ao custo orçado computado na determinação do lucro bruto, o contribuinte ficará obrigado a pagar juros de mora sobre o valor do imposto postergado pela dedução de custo excedente ao realizado (...) A atualização e os juros de mora (...) deverão ser pagos juntamente com o imposto incidente no período de apuração em que tiver terminado a execução das obras ou melhoramentos.."

Assim, apurado o Lucro Real aplica-se as alíquotas do Imposto de Renda Pessoa Jurídica e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSL).

Para o cálculo do PIS a da COFINS, o ponto de partida são as vendas, ou parte das vendas, apropriadas mês a mês que dão origem a base de cálculo do lucro real. A elas devem ser adicionadas as outras receitas sobre as quais incidem estas contribuições.

Legislação - A presente abordagem não tem a pretensão de esgotar o assunto. Para o aprofundamento da questão e aplicação da lei aos casos concretos, é recomendável a leitura da legislação aplicável à espécie. Recomenda-se assim a consulta ao Decreto 3.000 de 26/03/1999 (RIR/99) especialmente os artigos: 128, 130, 151 a 166, 227, 290, 407 a 415 e 534. As Instruções Normativas SRF 21/79, 84/79, 23/83, 67/88, 107/88 e 25/99 os Pareceres Normativos CST 77/72, 66/73 e 15/84 e a Lei 4.591/64.

(Data de Referência - 30/05/2000 - Consultor Fiscal)

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Estoque	- O contribuinte é obrigado a manter um registro permanente de estoque para poder determinar o custo dos imóveis vendidos.
Registro de Inventário	- A obrigatoriedade de manter um registro permanente de estoque não se confunde com a obrigação de manter e escriturar o Registro de Inventário. O registro permanente de estoque fornecerá os elementos para escriturar o inventário na data do balanço.
Custo	- No levantamento do custo dos imóveis vendidos se somará obrigatoriamente: o custo da aquisição de terrenos ou prédios, os tributos devidos na aquisição, as despesas da sua legalização e os custos do estudo e execução do planejamento, legalização ou projetos de desmembramento, loteamento, incorporação, construção, obras e melhoramentos. Acrescente-se, quando for o caso, o Custo de Produção nos termos do Regulamento do Imposto de Renda. - Os custos pagos ou incorridos, permitidos para apuração do custo do imóvel vendido, são os aplicados no empreendimento de que a unidade negociada seja parte integrante. - É permitido computar os custos contratados sempre relacionados à unidade vendida. - Quando a venda for contratada antes do término do empreendimento o contribuinte poderá computar no custo do imóvel vendido também os custos orçados para a conclusão das obras e melhoramentos.
Venda	- Considera-se venda a operação baseada em documento (instrumento de promessa, reserva com principio de pagamento, etc.). Quando numa operação parte do saldo devedor dependa de financiamento para que o contrato de compra e venda tenha eficácia, estaremos diante de uma condição suspensiva. Até a implementação desta, as quantias recebidas pelo contribuinte poderão ser contabilizadas como antecipação de clientes. Que serão convertidas em receitas após a implementação da condição suspensiva.
Tributação das Vendas à Vista	- Na venda de uma unidade concluída o lucro bruto será apurado e reconhecido na data efetiva da transação. Na venda de uma unidade não concluída o contribuinte pode optar pela inclusão ou não no custo do imóvel do custo orçado.
Tributação das Vendas a Prazo	- Quando a venda a prazo de uma unidade concluída tiver o pagamento total contratado dentro do período-base o lucro será apurado no resultado do período-base na data da transação. O pagamento ultrapassando o período base da venda, o lucro poderá ser reconhecido proporcionalmente nos períodos base em que ocorrerem os pagamentos. Nas vendas a prazo de unidade não concluída o contribuinte poderá optar por adicionar ao custo o custo orçado.